Introduzione
Il modo in cui le persone scelgono casa a Milano sta cambiando più rapidamente di quanto il mercato degli affitti tradizionale riesca a seguire. Non è più solo una questione di quartiere, metratura o vicinanza all’ufficio: sempre più spesso chi cerca un alloggio in città valuta anche la qualità della connessione internet, la presenza di uno spazio adatto al lavoro da casa, la possibilità di condividere ambienti comuni con altre persone in situazioni simili. Chi cerca “affitti lavoro remoto” lo fa proprio per orientarsi in questo scenario in trasformazione, dove il confine tra casa e ufficio si è fatto sempre più sottile e dove nuovi modelli abitativi, dal coliving agli immobili flessibili, si stanno affermando accanto alle formule più tradizionali.
I dati confermano che questa trasformazione non è un fenomeno di nicchia, ma un cambiamento strutturale del mercato. Secondo l’analisi di Savills, il settore del cosiddetto “living” in Italia, che comprende coliving, student housing e soluzioni abitative flessibili, ha registrato nel primo semestre 2025 un aumento degli investimenti del 118% rispetto all’anno precedente, per un totale di 670 milioni di euro, concentrati soprattutto in cinque città italiane tra cui Milano, che si conferma il principale polo di attrazione per capitali nazionali e internazionali in questo settore. A Milano ha sede anche il più grande operatore di coliving in Europa, Joivy, nato dalla fusione di DoveVivo con altre realtà del settore, che gestisce oggi circa 12.000 posti letto in tredici città italiane, con un valore di gruppo stimato in circa 2 miliardi di euro.
Questa crescita non nasce per caso: da un lato la diffusione del lavoro ibrido e da remoto ha reso meno vincolante la scelta di vivere vicino all’ufficio, aprendo a soluzioni abitative più flessibili anche in termini di durata dell’impegno contrattuale; dall’altro l’aumento dei canoni di locazione nei quartieri centrali di Milano, cresciuti secondo alcune analisi di quasi il 41% negli ultimi quattro anni, ha spinto una parte crescente della domanda verso modelli abitativi alternativi, capaci di offrire un miglior rapporto tra costo e qualità della vita rispetto alla locazione tradizionale di un intero appartamento.
Per un proprietario immobiliare, comprendere questi nuovi modelli abitativi significa poter valutare se e come adattare il proprio immobile a una domanda in rapida evoluzione, senza necessariamente stravolgerne la destinazione d’uso.
Vale la pena sottolineare che questa trasformazione non riguarda solo i grandi operatori istituzionali che investono centinaia di milioni di euro nel settore, ma tocca direttamente anche il singolo proprietario con un solo appartamento da mettere a reddito: le stesse logiche che spingono gli investitori professionali verso il coliving e le residenze flessibili — una domanda sempre più orientata alla flessibilità contrattuale e alla qualità degli spazi di lavoro domestico — si riflettono, su scala più piccola, anche nelle scelte di chi possiede un singolo immobile in una città come Milano.
In questo articolo rispondiamo, sotto forma di domande e risposte, ai quesiti più frequenti su come il lavoro remoto stia cambiando gli affitti a Milano, illustrando dati ufficiali, casi reali e il ruolo che la locazione transitoria può giocare in questo scenario, prima di illustrare, in chiusura, i vantaggi di affidarsi a un property manager come Property-Nos.
1. In che modo il lavoro remoto sta concretamente cambiando i modelli abitativi a Milano?
Il cambiamento più evidente riguarda la progressiva scomparsa di un modello abitativo unico e prevedibile, sostituito da una gamma molto più ampia di soluzioni. Se un tempo la scelta si limitava sostanzialmente tra affitto tradizionale e acquisto, oggi il mercato milanese offre coliving, residenze flessibili gestite da operatori professionali, appartamenti in locazione transitoria pensati specificamente per professionisti in mobilità, ciascuna formula pensata per rispondere a esigenze diverse legate proprio alla nuova organizzazione del lavoro.
Questo cambiamento riflette una trasformazione più ampia nelle priorità di chi cerca casa: la vicinanza all’ufficio, un tempo criterio quasi assoluto nella scelta dell’abitazione, ha lasciato spazio ad altri fattori, come la qualità della connessione internet, la presenza di spazi comuni per socializzare o lavorare, la flessibilità della durata contrattuale. Un proprietario di un appartamento in zona Bicocca, storicamente orientato a un pubblico universitario e di pendolari verso il centro città, racconta di aver osservato negli ultimi anni un cambiamento evidente nel profilo di chi lo contatta: sempre più spesso professionisti che lavorano in modalità ibrida e che scelgono la zona non per la vicinanza a un ufficio specifico, ma per il miglior rapporto qualità-prezzo rispetto alle zone centrali, potendosi permettere di recarsi in ufficio solo alcuni giorni alla settimana.
Va inoltre considerato che questo cambiamento si inserisce in un contesto di mercato immobiliare milanese complessivamente più dinamico: secondo il secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare presentato da Nomisma, Milano ha ritrovato nel 2025 il segno positivo nelle compravendite dopo due anni di flessione, con una crescita del 4,9% seguita da un ulteriore +7,1% nel primo trimestre 2026. Allo stesso tempo, i canoni di locazione hanno registrato un lieve calo nella prima metà del 2026, un segnale che il mercato degli affitti tradizionali sta attraversando una fase di riassestamento proprio mentre modelli alternativi come il coliving e la locazione transitoria guadagnano terreno.
2. Cos’è esattamente il coliving, e perché sta crescendo così rapidamente a Milano?
Il coliving è un modello abitativo che prevede la condivisione di alcuni spazi comuni — cucina, soggiorno, aree di lavoro condivise — tra più persone che occupano stanze private all’interno dello stesso immobile o complesso residenziale, con una gestione professionale che si occupa di tutti gli aspetti pratici, dalle utenze alla manutenzione, fino all’organizzazione di eventi e momenti di socializzazione tra i residenti. A differenza della tradizionale condivisione di un appartamento tra studenti, il coliving si rivolge prevalentemente a un pubblico di giovani professionisti, spesso in mobilità per lavoro, ed è caratterizzato da una gestione più strutturata e da servizi aggiuntivi rispetto alla semplice locazione di una stanza.
La crescita di questo modello a Milano è confermata da dati concreti: secondo alcune stime di settore, la città avrebbe dovuto raggiungere, entro il 2025, un incremento di circa 6.000 posti letto dedicati al coliving, il numero più alto tra le città italiane, seguita da Torino. Il principale operatore attivo sul mercato, Joivy, gestisce oggi migliaia di posti letto a Milano, città che rappresenta la base storica e strategica dell’azienda fin dalla sua fondazione con il marchio DoveVivo. Un fattore che spiega questa crescita è proprio l’aumento dei canoni di locazione tradizionale nei quartieri centrali: con affitti cresciuti fino al 41% in quattro anni secondo alcune analisi, il coliving si presenta come un’alternativa capace di offrire una sistemazione di qualità in zone centrali a un costo pro capite più sostenibile rispetto alla locazione di un intero appartamento.
Va inoltre considerato l’interesse crescente degli investitori istituzionali verso questo segmento: oltre a Joivy, il mercato italiano vede la presenza di operatori internazionali come The Social Hub, di origine olandese, e Habyt, entrato nel mercato italiano attraverso un’acquisizione a Milano nel 2022, a testimonianza di come la città sia diventata una base strategica per l’espansione di questi modelli abitativi anche a livello europeo. Questo afflusso di capitali professionali conferma che il coliving non è un fenomeno passeggero, ma una componente strutturale e destinata a consolidarsi ulteriormente nel mercato immobiliare milanese dei prossimi anni.
3. Chi sceglie oggi immobili flessibili e modelli abitativi alternativi invece della casa tradizionale?
Il primo profilo, il più rappresentativo di questa trasformazione, è quello del giovane professionista che lavora in modalità ibrida o completamente da remoto per un’azienda, spesso non originario di Milano, che privilegia soluzioni abitative flessibili proprio perché non ha ancora deciso se stabilirsi definitivamente in città o se, al contrario, la propria situazione lavorativa potrebbe portarlo altrove nel giro di alcuni mesi. Il secondo profilo è quello del lavoratore freelance o del libero professionista, la cui attività non è vincolata a un luogo fisico specifico e che valorizza particolarmente la qualità degli spazi di lavoro disponibili nell’abitazione, siano essi privati o condivisi in un contesto di coliving.
Il terzo profilo, in crescita ma ancora contenuto numericamente, è quello di chi lavora completamente da remoto per aziende con sede in altre città o Paesi, scegliendo Milano per la qualità della vita, l’offerta culturale e i servizi, pur non avendo alcun legame lavorativo diretto con la città. Il quarto profilo, più tradizionale ma sempre più orientato verso soluzioni flessibili, è quello dello studente universitario fuori sede, che trova nel coliving e nelle residenze gestite un’alternativa strutturata rispetto alla ricerca autonoma di una stanza in condivisione, spesso più complessa e meno regolamentata.
Un proprietario di un trilocale in zona Porta Romana, dopo aver convertito parte dell’immobile per ospitare più professionisti in coliving informale, racconta di aver notato come il profilo dei propri conduttori sia cambiato negli ultimi anni: se un tempo la maggior parte erano studenti, oggi la componente di giovani professionisti che lavorano da remoto per una parte della settimana rappresenta la quota più consistente delle richieste ricevute.
Va infine considerato un quinto profilo, meno numeroso ma economicamente rilevante: quello dei professionisti più senior, spesso con famiglia, che scelgono di trasferirsi temporaneamente a Milano per un progetto lavorativo di alcuni mesi, mantenendo la residenza principale altrove. Questo profilo, pur non rientrando propriamente nel target del coliving pensato per un pubblico più giovane, condivide con gli altri profili descritti la stessa esigenza di flessibilità contrattuale, privilegiando soluzioni abitative che non li vincolino per anni a una città che, con ogni probabilità, lasceranno una volta concluso il progetto lavorativo che li ha portati a Milano.
4. Perché la locazione tradizionale fatica a rispondere a queste nuove esigenze abitative legate al lavoro remoto?
La locazione tradizionale, con una durata minima di tre o quattro anni prevista dalla legge 431/1998, nasce per rispondere a un’esigenza abitativa stabile e duratura, un presupposto sempre meno scontato per chi lavora in modalità ibrida o da remoto e non ha ancora consolidato una scelta di vita di lungo periodo nella città. Un professionista che si trasferisce a Milano per un periodo di alcuni mesi, in attesa di valutare se la propria situazione lavorativa si stabilizzerà o meno, difficilmente accetta di vincolarsi per anni a un contratto tradizionale, anche quando l’immobile proposto sarebbe altrimenti di suo gradimento.
Questo disallineamento genera un problema concreto per i proprietari: molti immobili, pur avendo caratteristiche adatte a questo tipo di conduttore — buona connessione internet, spazio per una postazione di lavoro, posizione ben collegata — restano sfitti più a lungo del necessario semplicemente perché proposti con l’unica alternativa della locazione tradizionale, percepita come eccessivamente impegnativa da chi cerca flessibilità. Un proprietario di un bilocale in zona Lambrate, contattato da un professionista che lavorava da remoto per un’azienda con sede in un’altra regione italiana e che aveva scelto Milano per alcuni mesi di sperimentazione prima di un’eventuale decisione più definitiva, ha inizialmente insistito per un contratto tradizionale, salvo poi vedere il potenziale conduttore rivolgersi altrove verso un immobile gestito con una formula contrattuale più adatta alla propria situazione.
Va inoltre considerato un ulteriore limite della locazione tradizionale specifico per questo pubblico: le procedure di disdetta e i tempi di preavviso previsti dalla normativa, generalmente di alcuni mesi, risultano poco compatibili con la natura spesso mutevole della vita professionale di chi lavora in modalità ibrida o da remoto, con la possibilità concreta di dover cambiare città o modalità lavorativa con un preavviso più breve rispetto a quanto un contratto tradizionale consentirebbe di gestire senza penalità.
5. Il coliving rappresenta sempre la risposta giusta a questi nuovi modelli abitativi, o comporta anche dei limiti?
Il coliving, per quanto in forte crescita, non è privo di limiti e criticità, sia per chi lo sceglie come conduttore sia per i proprietari che valutano di entrare in questo mercato. Il primo limite riguarda la regolamentazione: il settore, ancora relativamente giovane in Italia, presenta normative urbanistiche e fiscali non sempre chiare, con incertezze su alcuni aspetti che possono generare complessità gestionali per chi non ha esperienza specifica in questo ambito. Il secondo limite riguarda la gestione degli spazi condivisi: la convivenza tra più persone, anche in un contesto professionalmente organizzato, richiede regole precise e una mediazione costante per gestire eventuali conflitti, un impegno organizzativo non indifferente che difficilmente un proprietario privato può sostenere in autonomia senza il supporto di un operatore specializzato.
Il terzo limite, più strutturale, riguarda gli investimenti necessari per convertire un immobile tradizionale in una soluzione di coliving conforme agli standard richiesti dal mercato: ristrutturazioni per creare spazi comuni funzionali, dotazioni tecnologiche adeguate, arredi pensati per un uso condiviso rappresentano un investimento iniziale significativo, che si giustifica economicamente solo per immobili di dimensioni adeguate o per operatori che gestiscono più unità contemporaneamente. Per il singolo proprietario con un solo immobile di dimensioni contenute, il coliving in senso stretto risulta spesso una strada poco praticabile, mentre soluzioni più flessibili come la locazione transitoria possono intercettare una parte simile della domanda senza richiedere trasformazioni strutturali dell’immobile.
Un quarto limite, meno discusso ma rilevante per chi valuta di affacciarsi a questo mercato, riguarda la crescente presenza di grandi operatori istituzionali, come Joivy, The Social Hub e Habyt, che dispongono di risorse finanziarie e di scala difficilmente eguagliabili da un piccolo proprietario privato. Competere direttamente con questi operatori su un modello di coliving strutturato risulta quindi poco realistico per chi possiede uno o pochi immobili, mentre la locazione transitoria consente di posizionarsi su una nicchia complementare, capace comunque di intercettare parte della stessa domanda senza dover fronteggiare la concorrenza diretta dei grandi player istituzionali del settore.
6. Come si posiziona la locazione transitoria rispetto al coliving e agli affitti brevi per intercettare la domanda legata al lavoro remoto?
La locazione transitoria, disciplinata dall’articolo 5 della legge 431/1998, con una durata compresa tra un mese e diciotto mesi, offre un’alternativa flessibile e accessibile per il singolo proprietario che non dispone delle risorse o della scala necessaria per convertire l’immobile in una soluzione di coliving strutturata, ma che vuole comunque intercettare la domanda crescente di professionisti in modalità ibrida o da remoto in cerca di una soluzione abitativa flessibile. A differenza del coliving, non richiede investimenti in ristrutturazione degli spazi né la gestione di convivenze tra più conduttori, mantenendo la semplicità gestionale di un contratto singolo con un solo conduttore o nucleo familiare.
Rispetto agli affitti brevi turistici, la locazione transitoria risponde meglio alle esigenze di chi lavora da remoto per periodi di alcuni mesi, offrendo continuità abitativa e un ambiente stabile per il lavoro quotidiano, senza le incombenze operative e i costi più elevati tipici della tariffazione giornaliera. Un proprietario di un monolocale in zona Città Studi, dopo aver notato un crescente interesse da parte di professionisti in cerca di soluzioni abitative flessibili ma non necessariamente condivise, ha strutturato l’immobile con una postazione di lavoro dedicata e una connessione internet potenziata, proponendolo con contratti di locazione transitoria di quattro-sei mesi: il risultato è stato un flusso costante di richieste da parte di professionisti in modalità ibrida, disposti a un canone leggermente superiore alla media di zona pur di ottenere un ambiente realmente predisposto per il lavoro da casa.
Va inoltre considerato che la locazione transitoria offre, rispetto al coliving, un ulteriore vantaggio in termini di privacy e autonomia, elementi che una parte della domanda continua a privilegiare rispetto alla condivisione di spazi con persone sconosciute, anche quando gestita in modo professionale. Un professionista che lavora da remoto per gran parte della settimana, ad esempio, potrebbe preferire uno spazio interamente proprio, in cui organizzare la giornata lavorativa senza le interferenze di una convivenza condivisa, un’esigenza che la locazione transitoria di un intero appartamento soddisfa pienamente, a differenza del modello di coliving basato sulla condivisione di ambienti comuni.
7. Quali strategie concrete permettono a un proprietario di adattare il proprio immobile ai nuovi modelli abitativi legati al lavoro remoto?
La prima strategia riguarda la connettività: assicurarsi che l’immobile disponga di una connessione internet stabile e performante, requisito ormai imprescindibile per chi lavora anche solo parzialmente da remoto, rappresenta il primo e più semplice intervento per rendere un immobile competitivo su questo segmento di domanda. La seconda strategia riguarda lo spazio: prevedere un angolo dedicato al lavoro, con una scrivania funzionale e una buona illuminazione naturale, anche in un monolocale di dimensioni contenute, aumenta sensibilmente l’attrattività dell’immobile per questo tipo di conduttore, senza richiedere necessariamente una ristrutturazione complessa.
La terza strategia riguarda la comunicazione dell’annuncio: evidenziare esplicitamente le caratteristiche più rilevanti per chi lavora da remoto — qualità della connessione, presenza di uno spazio di lavoro, quartiere tranquillo durante le ore diurne — permette di intercettare fin dal primo contatto un pubblico specifico, anziché sperare che queste caratteristiche vengano notate casualmente da chi visualizza l’annuncio. Una quarta strategia, particolarmente efficace, consiste nel proporre fin da subito una locazione transitoria a chi manifesta un profilo compatibile con questa formula, anziché insistere su un contratto tradizionale che rischia di scoraggiare proprio i professionisti più solidi e meno disposti a impegnarsi per anni.
Una quinta strategia, complementare alle precedenti, riguarda la scelta degli arredi e delle dotazioni tecnologiche: prevedere prese di corrente sufficienti in prossimità della postazione di lavoro, una buona illuminazione regolabile e, quando possibile, un piccolo investimento in mobili ergonomici, sono dettagli che possono sembrare marginali ma che, agli occhi di chi trascorrerà molte ore al giorno lavorando da casa, fanno una differenza concreta nella scelta tra un immobile e un altro comparabile per posizione e prezzo.
Conclusione
Il lavoro remoto sta ridisegnando in profondità i modelli abitativi a Milano, con una crescita degli investimenti nel settore del living che ha raggiunto il 118% in un solo anno e un operatore come Joivy che, nato proprio nella città, gestisce oggi migliaia di posti letto in tutta Italia. Come abbiamo visto lungo tutto l’articolo, né la locazione tradizionale, troppo rigida per chi non ha ancora consolidato una scelta di vita definitiva in città, né il coliving in senso stretto, che richiede investimenti e una scala difficilmente accessibili al singolo proprietario, rappresentano sempre la soluzione più praticabile per intercettare questa domanda in crescita. La locazione transitoria, disciplinata dall’articolo 5 della legge 431/1998, si conferma la formula più accessibile e flessibile per il proprietario che possiede uno o pochi immobili, capace di rispondere alle esigenze di professionisti in modalità ibrida o da remoto senza richiedere trasformazioni strutturali complesse.
Adattare il proprio immobile a questi nuovi modelli abitativi, però, richiede una comprensione aggiornata delle esigenze specifiche di questo pubblico, dalla qualità della connessione alla predisposizione di spazi funzionali, oltre alla capacità di comunicare efficacemente queste caratteristiche a un mercato in rapida trasformazione. Una combinazione di competenze che pochi proprietari privati sviluppano pienamente in autonomia, specialmente se non seguono da vicino l’evoluzione del mercato del lavoro e delle nuove forme di abitare.
È in questo scenario che affidarsi a un property manager come Property-Nos rappresenta un vantaggio concreto e misurabile. Un partner che conosce a fondo le esigenze dei professionisti in modalità ibrida e da remoto, che predispone l’immobile con le caratteristiche più richieste da questo segmento di mercato, e che struttura la formula contrattuale più adatta — transitoria, tradizionale o breve — per intercettare la domanda in crescita legata ai nuovi modelli abitativi. Affidarsi a Property-Nos significa trasformare un immobile tradizionale in una soluzione competitiva per il mercato del lavoro remoto, senza dover affrontare da soli gli investimenti e la complessità gestionale tipici di modelli più strutturati come il coliving.
In un mercato del lavoro sempre più fluido come quello milanese, dove il confine tra casa e ufficio si fa sempre più sottile, la vera differenza tra un immobile capace di intercettare i nuovi modelli abitativi e uno che resta ancorato a logiche superate è, sempre più spesso, la qualità della gestione a cui viene affidato.
