Se hai un appartamento a Milano e vuoi capire quanto può rendere realmente, conoscere il ROI è fondamentale.
Il ROI, o Return on Investment, ti dice quanto guadagni in proporzione all’investimento fatto. È lo strumento
chiave per capire se l’affitto che percepisci è davvero conveniente o se ci sono margini di miglioramento.
Cos’è il ROI e come calcolarlo
Calcolare il ROI è semplice. La formula è:
📐 ROI = (Reddito Annuo Netto / Capitale Investito Totale) × 100
Reddito Annuo Netto: l’affitto che ricevi ogni anno, al netto delle spese.
Capitale Investito Totale: tutto quello che hai speso per acquistare e sistemare l’immobile (prezzo di acquisto,
ristrutturazioni, spese notarili, ecc.).
Facciamo un esempio pratico. Immagina di aver comprato un bilocale a Milano per 250.000€ e di aver speso altri
25.000€ tra ristrutturazione e spese varie. Il tuo investimento totale è quindi di 275.000€. Se lo affitti a
1.250€/mese, incasserai 15.000€ all’anno. Sottraendo 2.000€ di spese di gestione e 1.500€ di tasse, ti rimangono
11.500€ netti.
➡️ Il ROI sarà quindi: (11.500 / 275.000) × 100 = 4,18%
Questo valore ti permette di capire subito quanto rende il tuo investimento in termini reali.
Quali spese considerare: per calcolare il ROI reale non basta guardare l’affitto: devi considerare tutte le spese
che incidono sulla tua rendita, come le tasse, la manutenzione ordinaria, le spese condominiali non recuperabili,
eventuali costi di gestione o di property manager e i periodi in cui l’immobile resta sfitto.
Se invece scegli l’affitto breve, i costi aumentano: le pulizie diventano più frequenti, serve un allestimento
accattivante, bisogna promuovere l’immobile online, curare la manutenzione più assiduamente e pagare le commissioni
delle piattaforme come Airbnb o Booking. In cambio, però, il rendimento può essere più alto, soprattutto in zone
centrali e molto richieste.
ROI lordo vs ROI netto: pesso si sente parlare di ROI lordo, che calcola semplicemente l’affitto annuo diviso per
l’investimento. È utile per avere un’idea veloce, ma poco realistica. Il ROI netto, invece, sottrae tutte le spese
effettive ed è quello che ti dà il quadro reale della redditività del tuo appartamento.
L’impatto del mutuo
Il ROI classico non tiene conto di eventuali finanziamenti. Se vuoi capire quanto rende realmente il capitale che
hai investito di tasca tua, puoi calcolare il cash-on-cash ROI, considerando solo anticipo, ristrutturazione e
altre spese sostenute direttamente.
Qual è un buon ROI a Milano?
In generale, un ROI netto superiore al 3,5–4% è già un buon risultato. Con affitti brevi ben gestiti, specialmente nelle zone centrali, puoi arrivare anche al 5–6%. Quartieri come Navigli, Porta Venezia, Città Studi, Isola o Corvetto offrono un ottimo equilibrio tra prezzo d’acquisto e rendimento. Anche alcune zone semicentrali ben collegate possono dare risultati interessanti.
Come aumentare il ROI
Ci sono diversi modi per migliorare la redditività del tuo appartamento: arredarlo con gusto, offrire servizi come
Wi-Fi, lavatrice o climatizzazione, ottimizzare la fiscalità scegliendo, ad esempio, la cedolare secca al 21% o al
10%, e affidarsi a un property manager esperto.
Il ruolo del property manager è fondamentale: non solo si occupa della gestione quotidiana, ma ottimizza le spese,
riduce i periodi di sfitto, seleziona inquilini affidabili e ti permette di ricevere un reddito passivo senza
stress. Anche se il costo del servizio può variare tra l’8% e il 15% del canone, con servizi completi diventa più
un investimento che un costo.
Errori comuni dei piccoli proprietari: Molti proprietari calcolano il ROI in modo superficiale, ignorando spese
occulte, sovrastimando i canoni, non considerando i periodi di sfitto o trascurando il rischio fiscale. Tutti
questi errori possono ridurre drasticamente la redditività reale dell’investimento.
Conoscere il ROI del tuo appartamento significa prendere decisioni basate su dati concreti. Ti permette di valutare
se l’investimento sta rendendo, capire dove intervenire e migliorare il tuo rendimento. Con un partner affidabile
come Property-Nos, puoi gestire tutto senza stress, massimizzando il reddito e riducendo al minimo i problemi.