Introduzione
Fino a una decina di anni fa, chi cercava casa a Milano per motivi di lavoro seguiva quasi sempre lo stesso schema: un impiego con sede fissa in città, un pendolarismo quotidiano verso l’ufficio, una scelta abitativa vincolata alla vicinanza con il luogo di lavoro. Oggi questo schema si è frammentato in una varietà di situazioni molto più ampia, ed è proprio questa trasformazione a spiegare perché sempre più proprietari cerchino online “smart working affitti Milano”, nel tentativo di capire come intercettare un tipo di domanda che non esisteva, o esisteva in forma marginale, fino a pochi anni fa.
I numeri raccontano un fenomeno tutt’altro che marginale. Secondo i dati dell’Osservatorio Smart Working della School of Management del Politecnico di Milano, nel 2025 sono circa 3.575.000 i lavoratori italiani che operano da remoto per almeno una parte del proprio tempo, con una crescita dello 0,6% rispetto all’anno precedente dopo un lieve calo nel 2024. Il fenomeno riguarda soprattutto le grandi imprese, dove il 53% del personale lavora oggi almeno in parte da remoto (1.945.000 persone), e la pubblica amministrazione, cresciuta dell’11% fino a raggiungere 555.000 dipendenti in modalità agile. Il modello prevalente non è il full remote, ma quello ibrido: un’alternanza tra presenza in ufficio e lavoro da remoto regolata da policy aziendali, un aspetto che ha conseguenze dirette e specifiche sul tipo di alloggio richiesto.
A questo fenomeno si affianca un secondo trend, altrettanto rilevante per il mercato immobiliare milanese: la crescente mobilità professionale internazionale, alimentata dalla presenza di multinazionali, centri di ricerca e poli universitari che continuano a scegliere Milano come base operativa. Manager trasferiti dall’estero, professionisti in mobilità infragruppo, lavoratori che beneficiano di regimi fiscali agevolati per chi rientra o si trasferisce in Italia: tutte queste figure condividono una caratteristica comune, quella di avere bisogno di una soluzione abitativa flessibile, di qualità, ma non necessariamente permanente.
Per un proprietario immobiliare, comprendere questi due fenomeni — lo smart working che cambia le esigenze di chi lavora e vive a Milano, e la mobilità professionale che porta in città un flusso costante di lavoratori in trasferimento — significa poter intercettare una domanda in crescita strutturale, ben diversa da quella tradizionale, e per la quale la locazione tradizionale e l’affitto breve, da soli, non sono sempre la risposta più efficace.
Vale la pena chiarire fin da subito che non si tratta di due fenomeni separati, ma di due facce della stessa trasformazione del mondo del lavoro: chi lavora in modalità ibrida per un’azienda milanese e chi si trasferisce a Milano da un’altra città o dall’estero condividono spesso la stessa esigenza di fondo, quella di trovare un alloggio funzionale, di qualità, ma non necessariamente vincolante per anni. Un proprietario che continua a ragionare in termini di sola locazione stabile, o di solo affitto turistico, rischia di non vedere affatto questa fascia di domanda, per quanto in costante crescita.
In questo articolo rispondiamo, sotto forma di domande e risposte, ai quesiti più frequenti su come lavoro remoto, relocation e mobilità professionale stiano trasformando il mercato degli affitti flessibili a Milano, illustrando casi reali, dati ufficiali e il ruolo che la locazione transitoria può giocare in questo scenario, prima di spiegare, in chiusura, i vantaggi di affidarsi a un property manager come Property-Nos.
1. Quanto è davvero diffuso lo smart working oggi, e perché sta cambiando il mercato degli affitti a Milano?
I dati dell’Osservatorio Smart Working del Politecnico di Milano confermano che il lavoro da remoto, lungi dall’essere un fenomeno temporaneo legato all’emergenza pandemica, si è consolidato come pratica strutturale: oggi coinvolge 3,57 milioni di lavoratori in Italia, con iniziative di smart working presenti nel 95% delle grandi imprese e nel 67% della pubblica amministrazione. Il quadro normativo di riferimento, la legge 22 maggio 2017 n. 81 sul lavoro agile, disciplina questa modalità organizzativa già da prima della pandemia, ma è negli ultimi anni che si è trasformata da eccezione a componente stabile dell’organizzazione del lavoro.
Questo cambiamento ha una ricaduta diretta sul mercato immobiliare: un lavoratore che si reca in ufficio solo due o tre giorni alla settimana, ad esempio, può permettersi di vivere più lontano dal centro città o addirittura in un’altra città, riducendo la pressione abitativa su alcune zone e aumentandola su altre, spesso più periferiche o meglio collegate dal punto di vista dei trasporti. Allo stesso tempo, chi si trasferisce a Milano per un progetto di alcuni mesi, magari in modalità ibrida tra remoto e presenza, cerca sempre più spesso non una casa per vivere stabilmente, ma un alloggio funzionale, ben collegato e adatto anche al lavoro da casa, per un periodo definito ma non brevissimo.
Un proprietario di un trilocale in zona Bovisa racconta di aver notato, negli ultimi due anni, un cambiamento netto nel profilo di chi contatta per l’affitto del proprio immobile: sempre meno famiglie in cerca di casa fissa, sempre più professionisti che lavorano in modalità ibrida per aziende con sede a Milano ma che, non dovendo recarsi in ufficio tutti i giorni, cercano soluzioni abitative più flessibili, spesso per periodi di sei-dodici mesi, in attesa di decidere se stabilizzarsi definitivamente in città o meno.
Va inoltre considerato un dato che riguarda le piccole e medie imprese, in controtendenza rispetto alle grandi aziende: secondo lo stesso Osservatorio, nelle PMI il ricorso allo smart working si è ridotto del 7,7% e nelle microimprese del 4,8%, rappresentando complessivamente solo l’8% del totale dei lavoratori da remoto. Questo significa che il fenomeno non è uniforme, ma si concentra soprattutto tra i dipendenti di grandi aziende e pubblica amministrazione, categorie che rappresentano proprio il segmento più solido e affidabile per un proprietario che voglia proporre soluzioni contrattuali flessibili come la locazione transitoria.
2. Chi sono i nuovi profili di inquilini legati a smart working e mobilità professionale?
Il primo profilo, probabilmente il più numeroso, è quello del lavoratore ibrido trasferito per un nuovo incarico: assunto da un’azienda con sede a Milano, ma con un modello di lavoro che prevede solo alcuni giorni in presenza, questo tipo di conduttore spesso non ha ancora deciso se stabilirsi definitivamente in città e preferisce quindi una soluzione abitativa di alcuni mesi prima di eventualmente cercare una sistemazione più permanente. Il secondo profilo è il manager o professionista in mobilità infragruppo, trasferito dalla sede estera di una multinazionale a quella milanese: una figura che le aziende supportano spesso con pacchetti di relocation strutturati, alla ricerca di un alloggio di qualità, ben posizionato, disponibile in tempi rapidi.
Il terzo profilo, in crescita ma ancora di nicchia rispetto agli altri due, è quello del lavoratore completamente da remoto che sceglie Milano per motivi di vita, pur lavorando per un’azienda con sede altrove, italiana o straniera: una figura che in altri Paesi viene spesso definita “nomade digitale”, ma che a Milano assume più frequentemente le caratteristiche di chi si trasferisce per alcuni mesi per motivi personali, culturali o professionali, mantenendo il proprio impiego a distanza. Il quarto profilo, distinto dai precedenti ma spesso sovrapposto ad essi, è quello dei lavoratori che rientrano in Italia dall’estero beneficiando del regime fiscale agevolato per gli impatriati, introdotto dal decreto legislativo 209/2023, che prevede un’esenzione IRPEF del 50% sul reddito da lavoro per i primi cinque anni di residenza fiscale in Italia per chi soddisfa determinati requisiti di permanenza pregressa all’estero e di qualifica professionale.
Un elemento che accomuna questi profili, diversi per provenienza e motivazioni, è la ricerca di un alloggio che funzioni bene anche come spazio di lavoro: una connessione internet affidabile, uno spazio dedicato per una scrivania, un contesto abitativo tranquillo durante le ore diurne, caratteristiche che un tempo erano secondarie nella scelta di una casa in affitto e che oggi diventano invece un criterio di selezione primario per una parte crescente della domanda.
Vale la pena aggiungere un quinto profilo, meno numeroso ma in crescita: quello delle famiglie che si trasferiscono a Milano seguendo un solo componente in mobilità professionale, magari con il coniuge che continua a lavorare da remoto per un’azienda con sede in un’altra città o all’estero. Questo tipo di nucleo familiare cerca soluzioni abitative più ampie rispetto al singolo professionista, ma con la stessa esigenza di flessibilità contrattuale, non sapendo con certezza se il trasferimento si tradurrà in una permanenza definitiva a Milano o in un rientro dopo qualche anno.
3. In che modo la mobilità professionale e la relocation aziendale stanno cambiando la domanda di affitti a Milano?
Milano continua a rappresentare uno dei principali hub europei per multinazionali, società di consulenza, gruppi finanziari e aziende tecnologiche, una posizione che genera un flusso costante di professionisti trasferiti da altre città italiane o dall’estero. Le aziende più strutturate, secondo diverse analisi di settore basate su dati Istat e Nomisma, hanno progressivamente spostato la gestione dell’alloggio dei dipendenti trasferiti da soluzioni alberghiere, adatte solo a soggiorni molto brevi, verso il cosiddetto corporate housing: appartamenti arredati e gestiti professionalmente, in grado di offrire comfort e continuità per periodi di alcuni mesi.
Questo cambiamento nella strategia delle aziende genera una domanda specifica per il mercato degli affitti flessibili milanesi: non più soltanto famiglie in cerca di una casa stabile o turisti in cerca di un soggiorno di pochi giorni, ma dipartimenti HR e agenzie di relocation che cercano, per conto dei dipendenti trasferiti, soluzioni abitative pronte all’uso, disponibili in tempi rapidi e gestite con standard professionali. Un dato significativo riguarda proprio l’entità di questo fenomeno: secondo i dati Istat, nel biennio 2022-2023 si sono registrate complessivamente 697.000 immigrazioni di cittadini stranieri in Italia, in buona parte motivate da esigenze lavorative e di studio, un flusso che ha proseguito la propria crescita anche negli anni successivi e che interessa in modo significativo un polo economico come Milano.
Un caso concreto aiuta a comprendere la portata del fenomeno: una società internazionale con sede a Milano, che in passato gestiva autonomamente la ricerca di appartamenti per i manager trasferiti dalle sedi estere, ha affrontato nei primi mesi numerose difficoltà operative — appartamenti non pronti, connessioni internet non funzionanti, tempi di manutenzione troppo lunghi — con un forte sovraccarico per il reparto risorse umane. Il passaggio a una gestione strutturata, basata su contratti di locazione transitoria per immobili già predisposti e verificati, ha permesso all’azienda di ridurre significativamente i tempi di attivazione e i costi complessivi legati alla gestione degli alloggi per il personale trasferito.
Un ulteriore elemento da considerare riguarda le agenzie di relocation, sempre più presenti sul mercato milanese proprio per rispondere a questa crescente complessità: professionisti specializzati che accompagnano il lavoratore trasferito in ogni fase, dalla ricerca dell’alloggio agli adempimenti amministrativi come l’iscrizione anagrafica, l’apertura di un conto corrente o l’attivazione delle utenze. Per un proprietario, comparire nel network di contatti di queste agenzie rappresenta spesso un canale di acquisizione di conduttori solidi e affidabili, ben diverso dal passaparola generico o dagli annunci pubblicati sui portali tradizionali.
4. Perché la locazione tradizionale non risponde bene alle esigenze legate a smart working e mobilità?
La locazione tradizionale, disciplinata dalla legge 431/1998 e strutturata su una durata minima di tre o quattro anni, nasce per rispondere a un’esigenza abitativa stabile e duratura, un presupposto che si adatta con difficoltà crescente al profilo del lavoratore ibrido o del professionista in mobilità. Chi si trasferisce a Milano per un incarico di sei o dodici mesi, magari senza ancora sapere se l’azienda confermerà l’incarico oltre il periodo iniziale, difficilmente accetta di vincolarsi per anni a un contratto di locazione tradizionale, anche quando l’immobile e le condizioni economiche sarebbero altrimenti di suo gradimento.
Questo disallineamento tra formula contrattuale e reale esigenza abitativa genera un problema concreto per i proprietari: molti immobili, pur essendo perfettamente adatti a questo tipo di conduttore per posizione, dimensioni e qualità, restano sfitti più a lungo del necessario semplicemente perché proposti con l’unica alternativa di un contratto tradizionale, percepito come eccessivamente impegnativo da chi ha bisogno di flessibilità. Un proprietario di un bilocale in zona Città Studi, contattato da un ricercatore assunto con un contratto di collaborazione di otto mesi presso un’azienda tecnologica, ha inizialmente insistito per proporre un contratto tradizionale di quattro anni, salvo poi vedere il potenziale conduttore rivolgersi altrove, verso un immobile gestito con una formula contrattuale più adatta alla propria situazione lavorativa temporanea.
Va inoltre considerato che il disallineamento non riguarda soltanto la durata del contratto, ma anche le procedure di recesso: un contratto di locazione tradizionale prevede infatti tempi di disdetta piuttosto lunghi, generalmente di alcuni mesi, un vincolo che risulta poco compatibile con la vita di un professionista che potrebbe dover lasciare Milano con breve preavviso qualora l’azienda decidesse di trasferirlo nuovamente altrove, una circostanza tutt’altro che rara nel mondo della mobilità professionale internazionale.
5. Gli affitti brevi possono essere una risposta efficace alla domanda generata da smart working e mobilità?
Gli affitti brevi, pur rappresentando una soluzione valida per soggiorni di pochi giorni o poche settimane, mostrano limiti evidenti quando applicati a soggiorni di lavoro di alcuni mesi, come quelli tipici di professionisti in relocation o lavoratori ibridi. Il primo limite riguarda i costi: un affitto turistico prolungato per mesi, calcolato a tariffa giornaliera, risulta quasi sempre più costoso per il conduttore rispetto a un contratto mensile concordato, un fattore che spinge molti professionisti a cercare alternative più convenienti non appena si rendono conto che il soggiorno si protrarrà oltre le prime settimane.
Il secondo limite riguarda la stabilità dell’esperienza abitativa: chi lavora da remoto per gran parte della settimana ha bisogno di una casa che funzioni davvero come base operativa stabile, non di un alloggio pensato per un turista di passaggio, con arredi e servizi orientati alla breve permanenza piuttosto che alla vita quotidiana e lavorativa. Il terzo limite, di natura più normativa, riguarda gli adempimenti richiesti per gli affitti brevi, incluso il Codice Identificativo Nazionale obbligatorio dal 2024, pensato per un mercato turistico e non sempre adatto a rispondere in modo efficiente a soggiorni di lavoro prolungati, che avrebbero più senso inquadrati in una locazione di natura diversa.
6. In che modo la locazione transitoria risponde meglio alle esigenze di chi si muove per lavoro o lavora da remoto?
La locazione transitoria, disciplinata dall’articolo 5 della legge 431/1998 e dal decreto ministeriale del 16 gennaio 2017, con una durata compresa tra un minimo di un mese e un massimo di diciotto mesi, si adatta in modo naturale proprio alle esigenze generate da smart working e mobilità professionale. Tra le causali espressamente previste dalla normativa per l’utilizzo di questa formula contrattuale rientrano infatti la mobilità lavorativa e la necessità di una sistemazione temporanea legata a un impegno professionale a termine, condizioni che il lavoratore ibrido trasferito per un progetto o il manager in mobilità infragruppo soddisfano quasi sempre pienamente.
Rispetto alla locazione tradizionale, la transitoria evita al conduttore di doversi impegnare per anni quando ancora non sa se resterà stabilmente a Milano, e al proprietario di vincolarsi a un unico inquilino per un periodo lungo quando il mercato della mobilità professionale offre opportunità di rotazione più frequente ma altrettanto redditizia. Rispetto alla locazione breve, offre una gestione molto più semplice, priva delle incombenze quotidiane tipiche degli affitti turistici, e un canone economicamente più sostenibile per il conduttore, un aspetto che rende l’immobile più competitivo agli occhi di professionisti che confrontano diverse soluzioni abitative prima di scegliere.
Un caso concreto chiarisce il meccanismo: una proprietaria di un bilocale in zona Isola, contattata da una manager assunta da un’azienda di consulenza con sede a Milano ma trasferita dalla filiale di Londra, ha proposto un contratto di locazione transitoria di dodici mesi, coerente con il periodo minimo di permanenza richiesto dal regime fiscale agevolato per gli impatriati di cui la manager beneficiava. Il contratto, predisposto con la clausola di transitorietà correttamente indicata, ha garantito un reddito prevedibile per l’intero anno, con la possibilità, alla scadenza, di rinnovare l’accordo qualora la manager avesse deciso di stabilizzarsi definitivamente in città, oppure di liberare l’immobile per una nuova opportunità.
Un secondo aspetto, spesso sottovalutato, riguarda il rapporto tra locazione transitoria e regimi fiscali agevolati per i lavoratori che rientrano o si trasferiscono in Italia. Il decreto legislativo 209/2023 prevede requisiti specifici in termini di permanenza minima sul territorio italiano per continuare a beneficiare dell’esenzione IRPEF prevista dal regime impatriati, requisiti che un contratto di locazione transitoria di durata adeguata può documentare con maggiore chiarezza rispetto a soluzioni abitative più informali o di breve durata, offrendo così un ulteriore elemento di sicurezza sia per il conduttore sia per il datore di lavoro che lo ha trasferito.
7. Come può un proprietario predisporre il proprio immobile per intercettare la domanda legata a smart working e mobilità?
Il primo accorgimento riguarda la connettività: una connessione internet stabile e performante è ormai un requisito imprescindibile per chi lavora da remoto anche solo parzialmente, e un immobile che non può garantirla parte con uno svantaggio competitivo significativo rispetto alla domanda di questo tipo. Il secondo accorgimento riguarda lo spazio: prevedere un angolo dedicato al lavoro, anche in un monolocale, con una scrivania funzionale e una buona illuminazione naturale, rende l’immobile immediatamente più attraente per chi trascorrerà diverse ore al giorno lavorando da casa.
Il terzo accorgimento riguarda la formula contrattuale da proporre fin dal primo contatto: anziché attendere che sia il potenziale conduttore a chiedere un’alternativa alla locazione tradizionale, un proprietario consapevole di questo trend può proporre direttamente una locazione transitoria a chi manifesta un profilo compatibile con questa formula, velocizzando la trattativa e aumentando le probabilità di chiudere l’accordo prima che il conduttore si rivolga altrove. Il quarto accorgimento, più strategico, riguarda la costruzione di relazioni dirette con i canali che intercettano questo tipo di domanda: agenzie di relocation, dipartimenti HR di aziende con sede a Milano, network di professionisti internazionali, che rappresentano fonti costanti di segnalazioni per profili di conduttori solidi e coerenti con la locazione transitoria.
Infine, un quinto accorgimento riguarda la capacità di comunicare in modo chiaro, anche nell’annuncio dell’immobile, le caratteristiche più rilevanti per questo tipo di conduttore: qualità della connessione, vicinanza a poli tecnologici o direzionali, disponibilità di spazi adatti al lavoro da casa, flessibilità della formula contrattuale proposta. Un annuncio pensato specificamente per intercettare questo segmento di domanda, anziché un annuncio generico pensato per il mercato residenziale tradizionale, aumenta sensibilmente le probabilità di essere notato dai professionisti in cerca di una soluzione abitativa flessibile.
Un sesto accorgimento, complementare ai precedenti, riguarda la scelta della zona in cui investire per intercettare questo tipo di domanda: quartieri ben collegati con i mezzi pubblici verso i principali poli direzionali e tecnologici della città, ma non necessariamente centralissimi, risultano spesso particolarmente attrattivi per chi lavora in modalità ibrida e non ha quindi la necessità di vivere a pochi passi dall’ufficio, potendo così valutare anche zone con un miglior rapporto qualità-prezzo rispetto al centro storico.
Conclusione
Il mercato degli affitti a Milano sta cambiando in profondità sotto la spinta di due fenomeni strutturali: la diffusione dello smart working, che ha reso il lavoro ibrido una pratica consolidata per oltre 3,5 milioni di lavoratori italiani, e la crescente mobilità professionale che continua ad alimentare Milano come uno dei principali hub europei per multinazionali e professionisti internazionali. Come abbiamo visto lungo tutto l’articolo, né la locazione tradizionale, troppo rigida per chi non sa ancora se si stabilirà definitivamente in città, né l’affitto breve, poco adatto a soggiorni di lavoro prolungati, rispondono pienamente a questo nuovo tipo di domanda. La locazione transitoria, disciplinata dall’articolo 5 della legge 431/1998, si conferma invece la formula più coerente con le esigenze di lavoratori ibridi, manager in relocation e professionisti che rientrano in Italia beneficiando di regimi fiscali agevolati, offrendo flessibilità contrattuale, prevedibilità del reddito e una gestione semplificata.
Intercettare in modo efficace questo segmento di domanda, però, richiede una conoscenza approfondita e costantemente aggiornata delle dinamiche del mercato del lavoro milanese, delle esigenze specifiche di ciascun profilo di conduttore e degli strumenti contrattuali più adatti a ciascuna situazione, oltre alla capacità di predisporre l’immobile con le caratteristiche che questo tipo di domanda richiede. Una combinazione di competenze che pochi proprietari privati possono sviluppare e mantenere aggiornata in autonomia, soprattutto se non seguono da vicino l’evoluzione del mercato del lavoro e della mobilità professionale.
È in questo scenario che affidarsi a un property manager come Property-Nos rappresenta un vantaggio concreto e misurabile. Un partner che conosce a fondo i diversi profili di conduttori legati a smart working e mobilità professionale, che predispone l’immobile con le caratteristiche più richieste da questo segmento di mercato, che struttura la formula contrattuale più adatta a ciascuna situazione — transitoria, tradizionale o breve — e che si occupa di tutti gli adempimenti fiscali e normativi legati a ogni tipologia di locazione. Affidarsi a Property-Nos significa trasformare un immobile in una soluzione abitativa competitiva per il mercato dei professionisti in mobilità, con una redditività costante e una gestione priva di complicazioni.
In un mercato del lavoro sempre più fluido e internazionale come quello milanese, dove smart working e mobilità professionale ridisegnano continuamente il profilo di chi cerca casa in città, la vera differenza tra un immobile che riesce a intercettare questa domanda in crescita e uno che resta ancorato a logiche di locazione superate è, sempre più spesso, la qualità della gestione a cui viene affidato.
Che si tratti di un professionista in modalità ibrida, di un manager trasferito da una filiale estera o di una famiglia che segue un solo componente in mobilità lavorativa, il principio di fondo resta lo stesso: il mercato degli affitti a Milano si sta orientando verso una flessibilità che la locazione tradizionale e l’affitto breve, da soli, non sono più in grado di offrire pienamente. Riconoscere questo cambiamento in anticipo, anziché limitarsi a subirlo, rappresenta oggi una delle leve più concrete per aumentare la redditività e la competitività del proprio immobile sul mercato milanese.
