Introduzione
Il turista che arriva a Milano oggi non è più quello di dieci anni fa. Non cerca necessariamente un pacchetto organizzato con più giorni di visite guidate, non si muove sempre in gruppo, e sempre più spesso sceglie la città non come tappa di un itinerario più ampio, ma come destinazione autonoma per un weekend, un city break di due o tre giorni pensato per esplorare musei, quartieri emergenti, ristoranti e vita culturale. Chi cerca “turismo urbano Milano” lo fa spesso proprio per capire come questo nuovo modo di viaggiare stia cambiando le opportunità per chi possiede un immobile da destinare agli affitti brevi in città.
I dati confermano che questa trasformazione è reale e misurabile. Secondo il rapporto 2025 dell’Osservatorio regionale del turismo e dell’attrattività della Lombardia, la regione ha registrato oltre 22,3 milioni di arrivi e 56,7 milioni di presenze, in crescita del 7% rispetto all’anno precedente, con Milano che da sola supera i 22,8 milioni di presenze complessive, assorbendo oltre il 74% degli arrivi turistici dell’intera regione. Un dato particolarmente significativo per chi possiede un immobile riguarda la distribuzione tra settore alberghiero ed extra-alberghiero: quest’ultimo, che comprende gli affitti brevi, rappresenta ormai il 47,23% delle presenze complessive in Lombardia, una quota che testimonia quanto il modello dell’appartamento in affitto breve sia diventato un’alternativa strutturale, e non più marginale, rispetto all’hotel tradizionale.
Un ulteriore elemento distintivo del nuovo turismo urbano riguarda la permanenza media, che secondo i dati regionali si attesta a 2,54 notti, un valore tipico proprio del fenomeno del city break: soggiorni brevi, frequenti, spesso ripetuti nel corso dell’anno dallo stesso visitatore, ben diversi dalla lunga vacanza estiva che caratterizzava il turismo di un tempo. A Milano, secondo i dati del Comune, il 41% dei visitatori sceglie di viaggiare da solo, il 38% in famiglia e il 20% in gruppo, una composizione che riflette proprio la varietà di motivazioni che oggi spingono le persone a scegliere una città come meta di un soggiorno breve.
Per un proprietario immobiliare, comprendere queste dinamiche significa poter calibrare correttamente la propria strategia di affitti brevi, ma anche riconoscere i limiti di un approccio che si concentri esclusivamente su questo segmento, senza integrare formule più stabili come la locazione transitoria per intercettare quella parte di domanda urbana che, pur non essendo turistica in senso stretto, condivide con il city break la stessa esigenza di flessibilità.
Vale la pena sottolineare che questa trasformazione del turismo urbano non riguarda soltanto il volume complessivo dei visitatori, ma soprattutto la varietà delle motivazioni che li spingono a scegliere Milano: cultura, gastronomia, shopping, eventi professionali, formazione universitaria, semplice curiosità verso una città in continua evoluzione. Un proprietario che continua a immaginare il turista come un’unica categoria omogenea rischia di proporre un’offerta indifferenziata, poco capace di intercettare le specifiche esigenze di ciascun segmento di questa domanda sempre più articolata.
In questo articolo rispondiamo, sotto forma di domande e risposte, ai quesiti più frequenti su come il nuovo turismo urbano stia cambiando le strategie di affitto a Milano, illustrando dati ufficiali, casi reali e il ruolo complementare che la locazione transitoria può giocare accanto agli affitti brevi, prima di illustrare, in chiusura, i vantaggi di affidarsi a un property manager come Property-Nos.
1. Come sta cambiando davvero il turismo urbano a Milano, e quali dati lo confermano?
Il cambiamento più evidente riguarda la crescita costante e strutturale dei flussi turistici verso la città: secondo i dati della Questura elaborati dal Comune di Milano, dal 2019 la città ha registrato un aumento continuo degli arrivi, superando nel 2024 i 9 milioni di visitatori, con un ulteriore incremento confermato dai dati dei primi mesi del 2025, quando solo nel mese di luglio sono stati registrati oltre 921.000 arrivi. Considerando l’intera area urbana, comprensiva delle province di Milano e Monza-Brianza, il totale degli arrivi supera i 12,2 milioni, un dato che colloca Milano stabilmente tra le principali destinazioni turistiche italiane.
Il secondo cambiamento riguarda la distribuzione tra settore alberghiero ed extra-alberghiero: mentre un tempo l’hotel rappresentava la scelta quasi obbligata per chi visitava una città come Milano, oggi il segmento extra-alberghiero, che comprende gli affitti brevi gestiti attraverso portali come Airbnb e Booking, ha raggiunto una quota del 47,23% delle presenze complessive a livello regionale, quasi alla pari con il tradizionale settore alberghiero. Il terzo cambiamento riguarda la stagionalità: secondo l’Osservatorio regionale, la stagione turistica si è progressivamente allungata, con oltre 4 milioni di presenze mensili registrate nel periodo compreso tra aprile e ottobre 2025, un dato che riduce la concentrazione della domanda nei soli mesi estivi tradizionali.
Un proprietario di un bilocale in zona Navigli, che gestisce l’immobile come affitto breve dal 2018, racconta di aver osservato negli ultimi anni un cambiamento evidente nel profilo dei propri ospiti: se un tempo la maggior parte delle prenotazioni si concentrava nei mesi estivi, oggi riceve richieste distribuite in modo molto più uniforme lungo tutto l’anno, con picchi legati a eventi specifici ma una base di domanda costante anche nei mesi tradizionalmente considerati di bassa stagione.
Va inoltre considerato un ulteriore dato che conferma la solidità di questa crescita: gli aeroporti della Lombardia hanno movimentato nel 2025 oltre 59,2 milioni di passeggeri, in aumento del 4,5% rispetto al 2024 e addirittura del 20,7% rispetto ai livelli pre-pandemici, un incremento dei collegamenti aerei che si traduce direttamente in un flusso maggiore di visitatori potenziali per una città come Milano, ben collegata sia dal punto di vista dei voli intercontinentali sia di quelli europei a corto raggio, questi ultimi particolarmente rilevanti proprio per il fenomeno del city break.
2. Chi è il nuovo turista urbano che sceglie Milano come destinazione?
Il profilo del visitatore urbano contemporaneo è molto più eterogeneo rispetto al passato. Secondo i dati del Comune di Milano relativi al 2024, il 41% dei turisti sceglie di viaggiare da solo, un dato che riflette la crescente diffusione del viaggio individuale legato a motivazioni culturali, professionali o semplicemente al desiderio di esplorare la città con la massima libertà di movimento. Il 38% viaggia in famiglia, un segmento in crescita che privilegia soluzioni abitative più ampie e funzionali rispetto alla camera d’albergo, come un appartamento con più stanze e una cucina attrezzata. Il restante 20% viaggia in gruppo, spesso per motivi di svago con amici o in occasione di eventi specifici che si tengono in città.
Questa varietà di profili si traduce in esigenze abitative molto diverse tra loro: il viaggiatore solitario privilegia spesso soluzioni compatte ma ben posizionate, in grado di garantire accesso rapido ai principali punti di interesse; la famiglia cerca spazio, sicurezza e servizi pratici come lavatrice e cucina; il gruppo di amici valorizza la possibilità di condividere spazi comuni e, talvolta, di ospitare più persone a un costo pro capite contenuto. Un proprietario di un quadrilocale in zona Isola racconta di aver adattato la propria strategia di comunicazione dell’annuncio proprio per intercettare in modo differenziato questi tre profili, evidenziando di volta in volta gli aspetti più rilevanti per ciascun tipo di visitatore a seconda del periodo dell’anno e della tipologia di domanda prevalente.
Va inoltre considerato un elemento distintivo del viaggiatore urbano contemporaneo, che si somma alla varietà di composizione dei gruppi: la crescente ricerca di autenticità e di immersione nella vita locale, un valore che si traduce spesso nella preferenza per quartieri meno turistici e più residenziali, dove poter vivere un’esperienza percepita come più genuina rispetto alle zone centrali sature di altri visitatori. Questo fenomeno rappresenta un’opportunità concreta anche per i proprietari di immobili situati in zone non tradizionalmente associate al turismo, che possono intercettare questa fascia di domanda proprio valorizzando il carattere autentico e meno battuto del proprio quartiere.
3. Perché il segmento degli affitti brevi sta guadagnando terreno rispetto agli hotel tradizionali?
Diversi fattori spiegano questa crescita strutturale del segmento extra-alberghiero. Il primo riguarda il rapporto tra spazio e prezzo: un appartamento in affitto breve offre generalmente più metri quadrati, più privacy e maggiore autonomia rispetto a una camera d’albergo di prezzo comparabile, un vantaggio particolarmente apprezzato da famiglie e gruppi di amici che possono condividere i costi su più persone. Il secondo fattore riguarda l’autenticità dell’esperienza: molti visitatori urbani, specialmente quelli più giovani o abituati a viaggiare frequentemente, prediligono un’esperienza abitativa che permetta di vivere il quartiere come farebbe un residente, piuttosto che l’esperienza più standardizzata e uniforme tipica della struttura alberghiera.
Il terzo fattore, più strutturale, riguarda la crescita dell’offerta stessa: secondo i dati dell’Osservatorio regionale della Lombardia, l’offerta ricettiva complessiva ha superato le 73.000 strutture, con una crescita del 20% rispetto agli anni precedenti, un’espansione che ha interessato in modo significativo proprio il segmento extra-alberghiero, ampliando le opzioni disponibili per i visitatori e consolidando questo modello come alternativa strutturale, e non più di nicchia, rispetto all’hotel tradizionale.
Un quarto fattore riguarda la componente economica legata allo shopping e ai consumi locali: secondo i dati dell’Osservatorio regionale, la Lombardia concentra il 42% dell’intera spesa nazionale in regime di tax free shopping, un dato che testimonia quanto il visitatore internazionale scelga sempre più spesso soluzioni abitative che gli permettano di destinare una quota maggiore del proprio budget di viaggio agli acquisti e alle esperienze, piuttosto che a una struttura alberghiera di fascia alta, un comportamento che favorisce ulteriormente la crescita del segmento degli affitti brevi rispetto al settore alberghiero tradizionale.
4. Quali sfide comporta gestire un immobile destinato agli affitti brevi in un contesto di turismo urbano in forte crescita?
La prima sfida riguarda la concorrenza crescente: con un’offerta ricettiva in espansione del 20%, distinguersi tra un numero sempre maggiore di annunci concorrenti richiede una cura particolare nella presentazione dell’immobile, dalla qualità delle fotografie alla competitività del prezzo, aspetti che un proprietario alle prime armi rischia di sottovalutare in un mercato sempre più affollato. La seconda sfida riguarda gli adempimenti normativi: la gestione di un affitto breve richiede il rispetto di obblighi specifici, incluso il Codice Identificativo Nazionale obbligatorio dal 2024, oltre alle comunicazioni periodiche richieste dalle autorità competenti, un carico amministrativo che aumenta proporzionalmente al numero di soggiorni gestiti nel corso dell’anno.
La terza sfida riguarda la gestione operativa di una domanda sempre più destagionalizzata: se un tempo la gestione di un affitto breve si concentrava prevalentemente nei mesi estivi, con la progressiva estensione della stagione turistica confermata dai dati regionali, un proprietario si trova oggi a dover garantire un servizio di qualità costante lungo un arco temporale molto più ampio dell’anno, con un impegno organizzativo complessivamente superiore rispetto al passato. La quarta sfida, meno evidente ma altrettanto concreta, riguarda la gestione di un pubblico sempre più internazionale ed eterogeneo, con aspettative di servizio, comunicazione e reattività che variano sensibilmente da un profilo di visitatore all’altro.
Una quinta sfida, spesso sottovalutata, riguarda la sostenibilità economica della gestione su base annuale: un immobile che genera ricavi elevati durante i picchi di domanda turistica ma resta parzialmente inutilizzato nei periodi di transizione tra un ospite e l’altro può presentare, a un’analisi più attenta della redditività complessiva, risultati meno brillanti di quanto suggerito dalla sola osservazione dei periodi di massima occupazione. Un proprietario dovrebbe quindi valutare la performance del proprio immobile su base annuale complessiva, e non limitarsi a considerare i ricavi ottenuti nei singoli periodi di picco.
5. La locazione tradizionale può intercettare in qualche modo la domanda generata dal nuovo turismo urbano?
No, e la ragione è strutturale: la locazione tradizionale, con una durata minima di tre o quattro anni prevista dalla legge 431/1998, non è per sua natura compatibile con soggiorni di pochi giorni tipici del turismo urbano contemporaneo. Tuttavia, sarebbe un errore concludere che il solo affitto breve rappresenti l’unica risposta possibile alla crescita del turismo urbano: una parte significativa della domanda che affluisce a Milano non è propriamente turistica in senso stretto, ma legata a soggiorni di lavoro, ricerca o formazione che si estendono per settimane o mesi, un segmento che l’affitto breve, calcolato a tariffa giornaliera, soddisfa in modo economicamente poco efficiente sia per il conduttore sia per il proprietario nel lungo periodo.
Un proprietario che destina l’intero portafoglio immobiliare esclusivamente all’affitto breve rischia quindi di trascurare una fetta di domanda urbana altrettanto solida, rappresentata da professionisti in trasferta, ricercatori universitari o partecipanti a corsi di formazione che necessitano di una soluzione abitativa per periodi più estesi rispetto al tipico city break di 2-3 notti, ma che non hanno comunque interesse a impegnarsi in un contratto di locazione pluriennale.
Va inoltre considerato che questo segmento di domanda intermedia, pur non comparendo direttamente nelle statistiche ufficiali sul turismo cittadino, rappresenta spesso una componente altrettanto significativa dei flussi che raggiungono Milano ogni anno: pensiamo ai numerosi programmi di scambio universitario, ai progetti di ricerca a termine ospitati dai poli scientifici e tecnologici della città, o ai corsi di formazione professionale che attraggono partecipanti da altre regioni italiane e dall’estero per periodi di alcune settimane o mesi. Un proprietario che riesce a intercettare anche questo segmento, complementare a quello turistico in senso stretto, amplia sensibilmente il proprio bacino di potenziali conduttori lungo tutto l’arco dell’anno.
6. In che modo la locazione transitoria completa la strategia degli affitti brevi per intercettare l’intera gamma della domanda urbana?
La locazione transitoria, disciplinata dall’articolo 5 della legge 431/1998, con una durata compresa tra un mese e diciotto mesi, permette di intercettare proprio quella fascia di domanda urbana che non rientra né nel city break di pochi giorni né nell’esigenza abitativa stabile di lungo periodo: professionisti che lavorano a Milano per un progetto di alcuni mesi, ricercatori impegnati in programmi universitari, persone che scelgono di trascorrere un periodo di lavoro da remoto in città combinando produttività e vita culturale, un fenomeno sempre più diffuso che alcuni definiscono “workation” e che condivide con il turismo urbano tradizionale l’attrattiva della città, ma richiede una permanenza più estesa e una formula contrattuale più stabile rispetto al semplice affitto breve.
Un proprietario che alterna, nel corso dell’anno, periodi di affitto breve nei momenti di picco turistico a contratti di locazione transitoria nei periodi in cui la domanda si sposta verso soggiorni più lunghi, riesce a mantenere un tasso di occupazione complessivo superiore rispetto a chi si concentra su una sola formula contrattuale, diversificando al contempo il rischio legato all’andamento stagionale del turismo puro. Un proprietario di un bilocale in zona Porta Romana, che per anni aveva gestito l’immobile esclusivamente come affitto breve, ha sperimentato, in un periodo di calo della domanda turistica tradizionale, un contratto di locazione transitoria di quattro mesi con un ricercatore universitario in visita a un ateneo milanese, ottenendo un reddito prevedibile e continuativo proprio nel periodo in cui l’affitto breve avrebbe generato un’occupazione incerta e discontinua.
Va inoltre considerato un ulteriore vantaggio della locazione transitoria in questo contesto: la possibilità di ridurre significativamente il carico gestionale rispetto a una sequenza di soggiorni brevi, un aspetto particolarmente rilevante per un proprietario che gestisce più immobili contemporaneamente e che, alternando le formule contrattuali in base al periodo dell’anno, può distribuire in modo più efficiente il proprio tempo e le proprie energie, concentrando la gestione più intensiva tipica degli affitti brevi nei periodi di effettiva alta stagione turistica.
7. Quali strategie concrete permettono a un proprietario di intercettare al meglio il nuovo turismo urbano a Milano?
La prima strategia riguarda la segmentazione della comunicazione in base al profilo di visitatore prevalente in ciascun periodo dell’anno: adattare le fotografie, la descrizione e persino il pricing dell’annuncio a seconda che si preveda una domanda più orientata al viaggiatore solitario, alla famiglia o al gruppo di amici, permette di massimizzare l’attrattività dell’immobile per ciascun segmento specifico. La seconda strategia riguarda la diversificazione della formula contrattuale lungo l’anno: pianificare in anticipo quali periodi destinare all’affitto breve puro e quali invece risultino più adatti a un contratto di locazione transitoria, sulla base dell’andamento storico della domanda nella propria zona, permette di ottimizzare la redditività complessiva dell’immobile riducendo al contempo il rischio di lunghi periodi di sfitto.
La terza strategia riguarda l’attenzione alla destagionalizzazione confermata dai dati regionali: poiché la stagione turistica si sta progressivamente allungando, con una domanda più distribuita lungo l’intero arco dell’anno rispetto al passato, un proprietario che continua a concentrare tutti i propri sforzi promozionali solo nei mesi estivi rischia di trascurare opportunità concrete anche nei periodi tradizionalmente considerati di bassa stagione. Una quarta strategia, particolarmente efficace per chi possiede più immobili, consiste nel diversificare l’approccio tra le diverse proprietà, destinando quelle in posizione più centrale e turisticamente strategica a una strategia di affitto breve intensivo, e riservando invece immobili in zone più periferiche o meno vocate al turismo puro a una strategia basata sulla locazione transitoria, capace di intercettare la componente di domanda urbana legata a soggiorni di lavoro o studio più prolungati.
Una quinta strategia, complementare alle precedenti, riguarda il monitoraggio costante dei dati ufficiali sul turismo cittadino: seguire con regolarità i report pubblicati dal Comune di Milano e dall’Osservatorio regionale del turismo permette di anticipare tendenze emergenti, individuare nuovi segmenti di domanda in crescita e adattare per tempo la propria strategia, anziché rincorrere cambiamenti di mercato già consolidati quando ormai la concorrenza si è già adeguata.
Conclusione
Il turismo urbano a Milano sta vivendo una trasformazione strutturale, confermata da dati che mostrano una crescita costante degli arrivi, una progressiva estensione della stagione turistica e un peso crescente del segmento extra-alberghiero, ormai quasi alla pari con il tradizionale settore degli hotel. Come abbiamo visto lungo tutto l’articolo, intercettare pienamente questa opportunità richiede però una strategia più articolata della sola gestione di un affitto breve: la varietà di profili che oggi scelgono Milano, dal viaggiatore solitario alla famiglia, dal professionista in trasferta al partecipante a un programma di workation, richiede formule contrattuali diverse, capaci di rispondere sia all’esigenza del soggiorno breve sia a quella, altrettanto solida, del soggiorno di alcuni mesi legato a motivi di lavoro o studio. La locazione transitoria, in questo contesto, si conferma uno strumento complementare fondamentale, capace di garantire continuità di reddito proprio nei periodi in cui la domanda turistica pura risulta meno prevedibile.
Costruire una strategia che integri correttamente affitti brevi e locazione transitoria, adattando l’offerta al profilo di domanda prevalente in ciascun periodo dell’anno, richiede una conoscenza approfondita delle dinamiche turistiche cittadine e una capacità di pianificazione che pochi proprietari privati possono sviluppare pienamente in autonomia, specialmente se gestiscono l’immobile senza un supporto professionale continuativo.
È in questo scenario che affidarsi a un property manager come Property-Nos rappresenta un vantaggio concreto e misurabile. Un partner che monitora costantemente i dati e le tendenze del turismo urbano milanese, che adatta la strategia di comunicazione al profilo di domanda prevalente in ciascun periodo, e che struttura per ogni immobile la combinazione più efficace tra affitti brevi e locazione transitoria, massimizzando la redditività complessiva lungo l’intero arco dell’anno. Affidarsi a Property-Nos significa trasformare le trasformazioni del turismo urbano da fenomeno da subire passivamente a opportunità concreta di crescita per il proprio immobile.
In una città come Milano, sempre più centrale nelle rotte del turismo urbano internazionale, la vera differenza tra un immobile che sfrutta appieno questa crescita e uno che ne intercetta solo una parte limitata è, sempre più spesso, la qualità della strategia e della gestione a cui viene affidato.
Che si tratti di un piccolo monolocale in un quartiere emergente o di un appartamento più ampio in una zona centrale e turisticamente consolidata, il principio di fondo resta lo stesso: il nuovo turismo urbano non va interpretato con gli schemi del passato, ma richiede un approccio flessibile, capace di integrare diverse formule contrattuali in base al profilo di domanda prevalente in ciascun momento dell’anno. Con la giusta strategia, la crescita costante del turismo urbano a Milano può tradursi in un’opportunità concreta e duratura di redditività per il proprio immobile.
