Affitti brevi e temporanei: fiscalità e normative di riferimento
La fiscalità relativa ai redditi derivanti dalla locazione di immobili in Italia è estremamente articolata e complessa sia dal punto di vista normativo che burocratico. In questa occasione ci concentreremo su due tipologie ben definite che riflettono la situazione di numerosi proprietari. La casistica in esame si rivolge a persone fisiche proprietarie di immobili di categoria residenziale, che concedono (o sono in fase di valutazione) le proprietà in locazione direttamente o attraverso soggetti terzi, i cosiddetti gestori o “property manager”.
Prima distinzione: durata delle locazioni
Dal punto di vista normativo, si ricade nella categoria degli affitti brevi o locazione turistica, per qualunque soggiorno di durata inferiore alle 30 notti. Tali locazioni sono disciplinate da diverse normative locali e nazionali, tra cui il recente Dac7, che spesso sono di difficile interpretazione: basti pensare agli adempimenti burocratici (CAV, pubblica sicurezza, ISTAT, …) e normativi (cassette di sicurezza, affissione dei prezzi minimi/massimi, …). Dal punto di vista fiscale, gli affitti brevi vengono tassati come redditi da immobile, sui quali è possibile applicare la cedolare secca, che per molti proprietari offre una maggiore convenienza rispetto alla tassazione ordinaria sull’imponibile. Ciò che non viene spesso condiviso, e che è uno dei punti principali del Dac7, è che la tassazione sugli affitti brevi degli immobili in capo ai proprietari avviene sul totale del valore della prenotazione.
Affitti brevi: differenza tra Booking e Property Manager
Esempio di un proprietario ad affitta il proprio appartamento attraverso Booking.com
- Importo totale pagato dal cliente: 200€
- Commissione canale: 40€
- Tassazione (20% dell’importo totale): 40€
- Netto al proprietario: 120€
Esempio di un proprietario affida il proprio appartamento a un Property Manager
- Importo totale pagato dal cliente: 200€
- Commissione canale: 40€
- Commissione Property manager (30% sul valore della prenotazione): 60€
- Tassazione: 40€
- Netto al proprietario: 60€
Da questi calcoli si evince che il modello fiscale degli affitti brevi è estremamente penalizzante per il proprietario dell’immobile. Per ovviare a tale scompenso, diversi Property Manager propongono modelli in cui il proprietario paga la cedolare secca solo su quanto effettivamente incassato attraverso contratti e relazioni specifiche.
Tale modello è palesemente in contrasto con la normativa di riferimento, che evidenzia con chiarezza che la tassazione in capo al proprietario è calcolata sull’intero valore della prenotazione, ed espone il proprietario ad elevati rischi di sanzioni . In particolare, il Dac7 prevede la comunicazione automatica da parte dei canali all’Agenzia delle Entrate dei dati dell’immobile e dei valori delle prenotazioni: in caso di difformità dei valori in sede di dichiarazione dei redditi l’accertamento avviene poi in automatico.
Seconda distinzione: tipologia di locazione
Assodato che operare nel settore degli affitti brevi nel rispetto delle normative si traduce in una redditività limitata per il proprietario, prendiamo in esame un’altra tipologia di locazione per la messa a reddito di un immobile residenziale: le locazioni mensili. La locazione temporanea per periodi mensili si include nel contesto di riferimento delle locazioni tradizionali, che prevede lo scorporo del canone di locazione dagli altri oneri (utenze, spese condominiali, altre fee a carico del conduttore). Quando l’immobile viene localizzato ad una persona fisica, è possibile richiedere l’applicazione della cedolare secca sul canone percepito . Gli altri oneri pagati dall’inquilino sono quindi privi di tassazione, in quanto considerati come un ribaltamento di un costo che non contribuisce a creare reddito.
Esempio di un immobile che viene affittato a 1.000€ al mese:
- 700€ di canone di locazione
- 300€ di rimborso forfettario per utenze e spese condominiali
Il proprietario pagherà quindi solo 140€ di cedolare secca (il 20% di 700€)
Spesso inoltre l’occupazione degli appartamenti affittati per periodi mensili è superiore agli affitti brevi; unitamente ad un modello di tassazione più favorevole, le locazioni mensili risultano spesso in una maggiore redditività e in minori rischi per una serie di immobili non particolarmente adatti alla locazione breve.
