Comprare un immobile da mettere a reddito attraverso l’affitto è ancora uno degli investimenti più attrattivi per via della relativa stabilita’ di determinati prodotti. Quando si decide di investire in immobili da affittare, conoscere i principi del mercato e della gestione immobiliare può fare la differenza

In questo articolo andremo ad esplorare quando può essere una buona idea investire in immobili da mettere a reddito, quali tipologie di casa sono più indicate, le zone più vantaggiose, i costi e il rendimento ipotetico attraverso la gestione.

Investire in Immobili da affittare: è una buona idea?

La forte inflazione e l’incremento dei tassi d’interesse sui mutui, nel 2024 hanno portato a una contrazione delle vendite (fonte: Osservatorio del Mercato Immobiliare). In generale i prezzi nelle grandi citta’ sono rimasti alti, poiche’ gli immobili sono tipicamente un bene rifugio in periodi di forte inflazione.

Quindi ad oggi non conviene investire in immobili da affittare? La risposta e’: dipende. In primo luogo, il mercato delle locazioni è molto attivo: le richieste sono numerose e i canoni in aumento. Questo aspetto controbilancia l’aumento del prezzo di acquisto degli immobili.

In secondo luogo, è ancora possibile mettere a frutto il proprio investimento con buone redditivita’ ed il mantenimento e/o aumento del valore nel tempo. Per valutare se il possibile rendimento valga la spesa e l’impegno, e’ fondamentale valutare i seguenti aspetti:

• Il target di inquilino e la tipologia di abitazione
• L’eventuale gestione dell’immobile
• La citta’ e la zona in cui cercare l’immobile

Chi sono i possibili clienti di un immobile per investimento?

Prima di tutto e’ necessario individuare chiaramente i possibili target di clienti per gli appartamenti da acquistare. Di seguito indichiamo sinteticamente le possibili tipologie di inquilini:

• Coppie e famiglie: questo tipo di inquilino ricerca contratti di affitto a lungo termine, una formula che ti garantisce stabilità nelle entrate, ma risulta essere la meno vantaggiosa a livello di rendimento. Vista la durata della permanenza, sono spesso puntigliosi nelle richieste di mantenimento della casa; in caso di conflitto e’ inoltre complesso terminare il contratto d’affitto.
• Lavoratori per periodi temporanei: questo e’ una delle tipologie di affitto che meglio bilancia redditivita’ interessanti con l’ottimo mantenimento dell’immobile. In questo caso il contratto più utilizzato è quello a uso transitorio, con una durata da uno a 18 mesi. La nostra societa’ e’ specializzata nella locazione a manager e lavoratori stranieri, che vengono assistiti dal nostro dipartimento di immigrazione che propone gli appartamenti gestiti dal nostro dipartimento immobiliare.
• Studenti fuori sede: è una delle soluzioni più convenienti, che permette di affittare con un canone complessivo decisamente superiore a quello di famiglie e coppie residenti. L’importo sarà diviso tra gli studenti, che non dovranno sostenere singolarmente una spesa eccessiva. E’ inoltre possibile optare per il contratto di affitto per studenti, che prevede interessanti agevolazioni fiscali per il proprietario. Uno degli svantaggi di questa formula riguarda la gestione del rapporto con gli studenti; la nostra societa’ di gestione ha accordi con istituti privati ed e’ esperta nella gestione del rapporto con studenti che si fermano dai 6 ai 18 mesi.
• Turisti: la locazione breve puo’ essere una soluzione valida solo per alcune tipologie di immobili situate in piazze e zone con un’alta richiesta di turisti. Al netto dei costi di gestione, tra cui i canali di prenotazione, i servizi al cliente, le stagionalita’ ed il property manager spesso i guadagni netti non sono diversi dalle locazioni tradizionali. Inoltre la recente normativa fiscale e’ fortemente penalizzante per gli affitti brevi, quindi solo per pochi immobili le redditivita’ sono davvero competitive.

Per chi propendesse verso le tipologie di locazione temporanea, che offrono le maggiori remunerazioni, la formula più richiesta da chi cerca questo tipo di sistemazione è l’affitto di una casa arredata, che consente di aumentare il canone in media del 10–20% rispetto a un affitto non ammobiliato.

Quale tipo di casa acquistare?

Se si prediligono lavoratori, sicuramente e’ meglio optare per appartamenti di piccola metratura, in modo da contenere i costi di manutenzione e quelli relativi all’IMU ed offrire soluzioni ideali per lavoratori che viaggiano da soli o in coppia.

La tipologia di immobile più versatile e richiesta è il trilocale, che rappresenta un giusto compromesso tra le esigenze degli inquilini e i costi.

Per valorizzare l’investimento è necessario presentare un immobile accattivante per l’inquilino e adatto alle esigenze del futuro conduttore: affidarsi ad un esperto di home staging in fase di acquisto / progettazione e’ sicuramente un investimento che garantisce una ritorno attraverso canoni piu’ alti e soprattutto inquilini selezionati. La nostra societa’ propone servizi di consulenza e home staging sia nella fase di ricerca dell’investimento che prima della presa in gestione. Scopri di piu`.

Chi puo’ supportarmi nella gestione degli immobili da mettere a reddito?

Uno degli aspetti da considerare attentamente quando si decide di investire in immobili, e’ il supporto nella gestione dell’immobile una volta acquistato.

A differenza degli altri strumenti finanziari, un immobile necessita di cura continua nella ricerca degli inquilini, nelle pratiche amministrativo-burocratiche, nelle manutenzioni e nelle attivita’ legate all’accoglienza e alla relazione con gli ospiti.

Le attivita’ sopra sono spesso onerose e impossibili da gestire per chi ha gia’ un lavoro e non vive in prossimita’ dell’immobile che ha acquistato.

Per questo motivo e’ fondamentale affidarsi ad un property manager, ovvero un professionista in grado di ottimizzare la redditivita’ dell’immobile attraverso la locazione ad inquilini selezionati in base al target dell’appartento, con cui intrattiene i rapporti liberando il proprietario dagli oneri di gestione.

Tipicamente il property manager fornisce al proprietario una stima della redditivita’ netta dell’immobile attraverso la propria gestione, supportando anche nell’eventuale selezione dell’investimento e messa a punto.

La nostra societa’ offre servizi di property manager completo, supportando i proprietari nella messa a reddito degli immobili attraverso la locazione a manager e lavoratori di societa’ straniere e studenti di istituti privati per periodi compresi tra i 6 e i 18 mesi.

Quali sono le piazze e le zone dove comprare per investimento?

Sicuramente e’ consigliabile optare per zone strategiche, non necessariamente centrali ma dove la domanda di affitti è continuativa nel corso dell’anno e i prezzi sono contenuti. A meno che non si miri ad appartamenti da affittare per brevi periodi in località turistiche, il suggerimento è di privilegiare:

• le grandi città, in zona ben collegate dai trasporti pubblici
• in prossimita’ di poli universitari
• facile accesso a grandi aziende o importanti aree industriali.

Per ottimizzare il ritorno sull’investimento, l’ideale è investire in immobili situati nella prima periferia o in zone ben collegate a queste zone di interesse. In questo modo e’ possibile ottenere buone redditivita’ senza richiedere canoni eccessivi, allargando così la platea di possibili inquilini. E’ inoltre consigliabile su eventuali aree in espansione o risanamento, che consentono una spesa contenuta nell’immediato, ma che sono destinate a una rivalutazione nel prossimo futuro. In Italia le grandi città stanno vedendo un forte aumento dei prezzi delle case, con in testa Milano dove si registra l’incremento maggiore (+6%).

Se questo rende più complicato l’acquisto di un immobile, è però possibile far fruttare l’investimento grazie all’elevata richiesta di affitti e ai rendimenti più alti dei canoni di locazione.

Perché Investire in Immobili a Milano: Leggi di Piu`

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