Affitti brevi: normativa e tassazione

Gli affitti brevi costituiscono un fenomeno che negli ultimi anni ha permesso a molti privati e famiglie di mettere a reddito immobili di proprietà in maniera relativamente semplice e sicura.

Il panorama degli affitti brevi è vasto: spaziando da un alloggio turistico in un borgo isolato, passando da intere palazzine in rinomate località turistiche, fino alla gestione di centinaia di appartamenti di alto livello nelle principali metropoli, i gestori degli immobili destinati ad affitti brevi (i cosidetti “property manager”) sono molto eterogenei.

In molti dei casi sopra descritti, grazie alle nuove tecnologie e ad una mobilità globale tornata ai livelli pre-Covid, la locazione breve è uno strumento che ha finora permesso a migliaia di proprietari di immobili di ottenere ritorni superiori alle locazioni tradizionali e ai gestori di condurre un’attività lavorativa soddisfacente.

Di fronte al diffondersi del fenomeno degli affitti brevi e alle pressioni delle lobby dell’ospitalità alberghiera, i governi hanno però implementato delle normative finalizzate a regolamentare l’attività.  Di fronte a questi cambiamenti, di cui il Dac7 e la Legge di Bilancio 2024 contengono cambiamenti importanti, la locazione breve è ancora conveniente?

Questo articolo esplora l’applicazione della cedolare secca e l’inquadramento fiscale e normativo alla luce delle novita’ introdotte dalla Finanziaria 2024.

L’aumento della cedolare secca per le locazioni brevi

Il primo cambiamento importante, è l’aumento della cedolare secca per le locazioni brevi dal 21% al 26%; si intendono come locazioni brevi tutti i soggiorni di durata inferiore alle 30 notti consecutive di immobili accatastati ad uso residenziale.

Nonostante l’aumento della percentuale, la cedolare secca permette comunque un risparmio consistente rispetto alla tassazione ordinaria dei redditi da locazione, che a seconda dell’aliquota del contribuente può arrivare fino al 43% sui redditi percepiti.

Per gli affitti brevi comunque, il vantaggio dell’applicazione della cedolare secca è comunque ridotto rispetto alle locazioni di tipologia tradizionale. 

Questo è dovuto ad un chiarimento della normativa contenuta nel cosiddetto Dac7 (ovvero la direttiva n. 2021/514/Ue), secondo cui per le locazioni brevi va considerato come imponibile su cui applicare la cedolare secca l’intero importo pagato dal cliente, senza la possibilità di detrarre costi e fee. 

Maggiori informazioni su questo tema sono contenute nel nostro articolo a proposito del Dac7 disponibile a questo link; in ogni caso forniamo qui di seguito un esempio sulla tassazione di un reddito da locazione breve rispetto a una locazione tradizionale:

Un proprietario che affitta il proprio appartamento attraverso Booking.com a 200€ a notte (importo complessivo pagato dal cliente), di cui la commissione del canale e’ pari a 40€, dovra’ pagare l’importo sul totale della prenotazione, ovvero: 200€ – 40€ (commissione del canale) = 160€. Tassazione con cedolare secca del 26% su 200€ = 52€. Netto al proprietario, 108€.

Nella casistica in cui il proprietario affida il proprio immobile ad un property manager, che tipicamente chiede circa il 30% sul valore della prenotazione (pari a 60€ nell’esempio precedente), la tassazione con cedolare secca in capo al proprietario e’ sempre pari ad €52, ovvero il 26% di €200. In questo caso l’importo netto percepito dal proprietario sara’ il seguente:

200€ (valore prenotazione) – 40€ (commissione del canale) – 60€ (fee del property manager) – 40€ (cedolare secca sul valore della prenotazione) = 48€ (netto al proprietario)

Oltre alle penalizzazioni sul lato fiscale, la Legge di Bilancio 2024 prevede inoltre l’obbligo da parte di chi affitta un immobile per brevi periodi di richiedere un codice identificativo per ciascun alloggio pubblicato sulle piattaforme, il cosiddetto CIN. 

In mancanza di questo codice, utilizzato per rafforzare il controllo dei soggetti che operano affitti brevi, sono previste gravi sanzioni. La normativa prevede inoltre che ciascun alloggio dedicato agli affitti brevi sia dotato di rilevatori di monossido di carbonio, tende antincendio, estintori ed altre misure di sicurezza equiparabili agli alberghi. 

Per operare in regola nel settore degli affitti brevi, sono inoltre previsti una serie di adempimenti burocratici relativi tra cui la segnalazione degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza e la trasmissione dei dati all’ISTAT.

Infine, un altro dei punti importanti della Finanziaria 2024, è l’obbligo per ciascun soggetto che affitta più di 3 alloggi per soggiorni brevi, l’obbligo di apertura della Partita IVA poiché viene considerata come attività imprenditoriale.

Le novità introdotte dalla Finanziaria 2024 fiscale e dal Dac7 hanno come chiaro obiettivo quello di penalizzare i proprietari che mettono a reddito gli immobili con affitti brevi sia in prima persona che attraverso terzi. E’ importante a tale proposito ricordare che i controlli dell’Agenzia delle Entrate sono diventati stringenti e automatizzati grazie alla condivisione dei dati da parte delle piattaforme (AirBnb e Booking.com su tutti), per cui chi non si adegua va incontro a rischi concreti.

La locazione breve è ancora conveniente?

Assodato che le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 e dal Dac7 si traducono in in una minore redditività e in maggiori oneri per i proprietari e i gestori, la locazione breve può ancora risultare conveniente solo per immobili con alte tariffe e occupazione e soprattutto solo per operatori strutturati.

E’ infatti impensabile che il proprietario di uno o pochi immobili possa fare fronte a tutti gli adempimenti, le limitazioni e al carico di lavoro richiesto dagli affitti brevi a fronte di ritorni spesso inferiori alla locazione tradizionale.

Tra la locazione breve e la locazione 4 + 4 esiste la locazione temporanea per periodi mensili; questa fattispecie si inserisce nel contesto di riferimento delle locazioni tradizionali, che prevede lo scorporo del canone di locazione dagli altri oneri (utenze, spese condominiali, altre fee a carico del conduttore).

Quando l’immobile viene locato ad una persona fisica, e’ possibile richiedere l’applicazione della cedolare secca sul canone percepito. Gli altri oneri pagati dall’inquilino sono quindi privi di tassazione, in quanto considerati come un ribaltamento di un costo che non contribuisce a creare reddito.

Ad esempio se un immobile viene locato a 1.000€ al mese, di cui 700€ di canone di locazione e 300€ di rimborso forfettario per utenze e spese condominiali, il proprietario pagherà solo 140€ di cedolare secca (il 20% di 700€).

Spesso inoltre l’occupazione degli appartamenti affittati per periodi mensili è superiore agli affitti brevi; unitamente ad un modello di tassazione più favorevole, le locazioni mensili risultano spesso in una maggiore redditività e in minori rischi per una serie di immobili non particolarmente adatti alla locazione breve. Un confronto riguardo la convenienza tra le locazioni brevi e quelle mensili è contenuto nel nostro articolo disponibile a questo link.

La nostra società è specializzata nella gestione di immobili da concedere in locazione al personale di socieTà straniere per periodi mensili; i nostri esperti sono a disposizione per chi fosse interessato a questa tipologia di messa a reddito del proprio immobile e avesse domande sulla relativa fiscalità.